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“Immobilienbewertung ganz einfach online” – Kommentar

Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie bestimmen und hoffen “online” auf Hilfe? Im Internet stolpert man immer wieder über Angebote wie

“Mit wenigen Klicks ganz einfach online den Marktwert einer Immobilie ermitteln.”
“Den Marktwert einfach ermitteln”
“Immobilienbewertung in 5 Minuten”

die verlockend klingen, was aber ist von diesen zu halten? Blicken wir “hinter die Kulissen” einer Bewertung.

PS: Hier geht es zu unserer offline Immobilienbewertung für Bad Salzdetfurth, Lamspringe und Bockenem!

Eigentlich sagt einem schon der gesunde Menschenverstand, daß sich der Wert einer Immobilie nicht treffend aus wenigen Faktoren in Minuten ableiten lassen kann. Der Wert bemisst sich maßgeblich aus der Bauart, Grundfläche und dem Alter – aber nicht allein! Erst einmal sollte man wissen, daß Immobilien eine “typische Nutzungsdauer” unterstellt wird, die bei “massiv gemauerten Einfamilienhäusern” zumeist 70-80 Jahren beträgt, bei “Fertighäusern” eher 60 Jahren, bei Gewerbeimmobilien eher bis zu 50 Jahren. Gängige Basis für die Wertermittlung bei privat genutzten Einfamilienhäusern sind die “aktuellen Herstellungskosten”, also “was würde der Bau einer solchen Immobilie heute kosten”. Der Wert wird aus Tabellen abgeleitet, die den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen ausweisen, basierend nach Anzahl der Stockwerke, mit Keller oder ohne, ausgebauten Dachboden etc.. Hinzu kommen Aufschläge für z.B. Garagen, Balkone, Gauben, Wintergärten, externe Kellerabgänge und sonstige “Extras” wie auch der Gartengestaltung. Die Summe dieser ergibt den “aktuellen Herstellungswert”, welcher sich mit den Jahren “verzehrt”. Ist ein Haus heute ganz neu 200.000 Euro wert, fällt dieser vereinfacht gesprochen bis zum Ende der “Nutzungsdauer” auf rechnerisch nahe Null Euro. Bei angenommen 80 Jahren “Nutzungsdauer” für ein “massives Einfamilienhaus”, ist die Immobilie also nach 20 Jahren noch 75% von 200.000 Euro wert, nach 40 Jahren noch 50%, nach 60 Jahren noch 25% und so weiter.

Schön, werden Sie nun denken, aber was mit mit Sanierungen? Ich habe die Fenster neu gemacht, Wärmedämmung angebracht, eine neue Heizung installieren lassen, das Dach neu belegt. Hier muss man genauer hinsehen, vereinfacht gesprochen wirkt sich diese Sanierung verjüngend auf das Alter der Immobilie aus, woraus sich eine längere Restnutzungsdauer ergibt, worüber der Wert steigt. Bei angenommen 80 Jahren “Nutzungsdauer” für ein “massives Einfamilienhaus” und einem Alter von 40 Jahren (40 von 80 Jahre = 50% Wert), kann eine umfassende, zeitnahe Sanierung die Restnutzungsdauer hier um z.B. 15 Jahre heben. Kostspielige Sanierungen wie eine energetische Fassadendämmung wirken sich im Bezug auf die “verlängerung der Restnutungsdauer” stärker aus als z.B. ein neuer Heizungsbrenner, der vergleichsweise günstig zu haben ist.

Sind wir damit am Ende der Berechnungen? Nein, eine ordentliche Wertermittlung berücksichtigt immer auch Schäden/Mängel. Grundsätzlich kann man vereinfacht sagen, daß die Immobilie in so einem Zustand sein sollte, das man sie zum marktüblichen Mietpreis (!) vermieten könnte, ohne das der Mieter Grund zu Beanstandungen bzw. Mietminderungen hätte. Risse, undichte Fenster, feuchte Kellerwand, altes Bad – alles Punkte die den Wert mindern, wie genau muss im Einzelfall berücksichtigt werden. Wäre das Haus komplett baufällig und nicht mehr wirtschaftlich zu Retten, würden die Abrisskosten den Wert des Grundstücks mindern.

Bleibt noch der Wert des Grundstücks. Dieser variiert von Ort zu Ort und meist sogar innerhalb des Ortes mehrfach (in Bad Salzdetfurth liegt dieser 2016 zwischen 24 und 100 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt). Der Bodenwert “verbraucht” sich nicht wie eine Immobilie, er bleibt “dauerhaft bestehen”.

Die Summe aus Immobilie und Grundstück ergibt den “Gesamtwert”, auch Verkehrswert oder Marktwert genannt.

Praxistip: Faktoren wie ein z.B. besonders schöner Blick können einen höheren Wert rechtfertigen, eine Lage an der stark befahrenen Hauptstraße diesen eher mindern. Grundsätzlich kann jeder Eigentümer seinen Verkaufspreis selbst bestimmen. Die Kunst dabei ist es, einen realistischen, aber möglichst hohen Preis zu finden. Wer zu übertrieben hoch einsteigt, nach dem Motto “den Preis senken kann man immer noch”, begeht zumeist einen teuren Fehler! Es ist zu berücksichtigen, daß Immobilien die frisch “auf den Markt kommen” die Besten Preise erzielen. Spätestens wenn Sie anfangen den Angebotspreis zu senken oder nach “längerer Zeit der Werbung”, schalten potenzielle Interessenten in den Modus “die werden die Immobilie nicht los, da können wir den Preis noch erheblich drücken”. In der Position angekommen, verschenken Sie bares Geld, diese gilt es unbedingt zu verhindern! Ein guter Immobilienmakler hilft bei der Kaufpreisfindung und verhandelt für Sie, seine Erfahrung lohnt sich auch finanziell! Verkaufen ist Psychologie!

Fassen wir zusammen: Eine Immobilienbewertung die den Namen verdient, kann nicht “mal kurz selbst online” erstellt werden. Ohne den Besuch eines Fachkundigen vor Ort, der dann auch Raum für Raum inspiziert und Für und Wider berücksichtigt, fehlt es schlichtweg an wichtigen Faktoren, die den Preis nennenswert mitbestimmen.

Warum bietet jemand eine “kostenlose Bewertung” an? Davon allein kann man schwerlich leben. Es geht den Online-Portalen zumeist auch nicht um die Bewertung, diese dient vielmehr als “Lockmittel”, Ziel ist primär der Besuch der Website und vor allem der direkte Kontakt zu Ihnen. Nicht selten gibt es die Bewertung nur per Mail, dafür “zahlen” Sie also mit Daten wie ihrer Mailanschrift. Geld verdienen nicht wenige Portale dann durch die Empfehlung von Maklern. Im Kern geht es also nicht darum Ihnen eine stimmige Bewertung zukommen zu lassen, sondern Ihnen einen Makler zu vermitteln – der das Portal dafür bezahlt. War es das was Sie wollten?

Sie benötigen eine Wertermittlung zu Abrechnungszwecken? Die erstellt Ihnen ein freier Sachverständiger kostenpflichtig (rechnen Sie ganz grob mit 800-2000 Euro, je nach Umfang und Zweck). Benötigen Sie diese für z.B. Erbangelegenheiten oder Scheidung etc., sollte Sie einen “öffentlich bestellten Sachverständigen” wählen, dieser Wird eher bei Gericht anerkannt. Möchten Sie hingegen verkaufen, ist ein lokaler, freier und reiner Immobilienmakler (nicht einer der Bank, auch nicht einer der zusätzlich Versicherungen und Co. mitverkauft) sinnvoll. Bewertung erhalten Sie hier meist als kostenlosen Service (vorher klären) und Sie haben so direkt einen Fachmann für den Verkauf an der Hand, der über die Bewertung wertvolle Tipps geben kann.

Bei Fragen, Anregungen und mehr – kontaktieren Sie uns bitte.

Boris Waßmann

Anmerkung: Behandelt haben wir hier das “Sachwertverfahren” (was kostet der Neubau heute), es gibt noch das “Ertragswertverfahren”, welches vornehmlich bei Miethäusern/Geldanlagen und Gewerbeobjekten zum tragen kommt (was darf die Immobilie kosten, damit ich eine angemessene Rendite erwirtschaften kann) und das “Vergleichswertverfahren”, welches in der Praxis selten vorkommt, da Immobilien nur ganz selten vergleichbar sind (was hat die vergleichbare Immobilie für einen Preis erlöst). Grundlage für die Bewertung von Immobilien ist die Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV, unsere Ausführungen hier sind bewusst einfach gehalten um lediglich einen Eindruck von der Thematik zu vermitteln. Für Hintergrundinformationen sei Ihnen das verständlich geschriebene Buch “Immobilien bewerten leicht gemacht” von Jörg Stroisch aus dem Haufe Verlag empfohlen, welches sich speziell an Laien richtet. Zur Klärung von Rechtsfragen kontaktieren Sie bitte einen Anwalt Ihrer Wahl.