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Wer zahlt die Maklerprovision (wirklich)?

Hier gilt es zu differenzieren: Geht es um den Kauf oder die Vermietung?

Immobilie privat mieten:

Sie suchen eine Immobilie für sich zur Miete und werden bei einem Makler in den Angeboten fündig: Wenn der Makler schon Werbung für das Haus oder die Wohnung betreibt, sei es online oder in Zeitungen etc., greift ab 1.6.2015 das “Bestellerprinzip”. Damit hat der Besitzer der Immobilie den Makler zu zahlen – komplett und “allein”, zumindest augenscheinlich.

PS: Wir begrüßen diese Regelung bedingt. Der Makler wird für den Vermieter tätig und vertritt primär dessen Interessen. Aber …

Gute Regelung oder “Augenwischerei”? Stellen wir uns vor, Sie sind Vermieter und nun zieht ihr Mieter nach gerade einmal einem Jahr schon wieder aus. Was würden Sie ihrem Makler entgegnen: “Ich freue mich, nach Erhalt von 12 Monatsmieten schon wieder 3 Monatsmieten an Maklerprovision zahlen zu dürfen” oder “warum soll es mein Geld kosten, wenn der Mieter schnell wieder auszieht – ist doch seine Entscheidung. Was können wir da machen?”. Der Vermieter möchte nicht draufzahlen, ganz normal, der Makler kann seine Leistung nicht gratis anbieten, da bleibt nur eine Lösung: die Miete maximal anheben, was die Mietspiegel schneller klettern läßt. Der einzelne Mieter bei Wohnraumwechsel wird sich über die neue Regelung freuen. Auf lange Sicht dürfte die Gesamtheit der Mieter draufzahlen. Wenn sich Politik in den Markt einmischt, wird es für Verbraucher zumeist teuer.

Wo für ein Mietobjekt vom Mieter noch Provision verlangt werden kann, erfahren Sie im nächsten Punkt.

Sie beauftragen einen Makler mit der Suche nach einer passenden Immobilie: Dies ist dann sinnvoll, wenn Sie z.B. aus beruflichen Gründen umziehen möchten, sich aber selbst nicht vor Ort umsehen können. Hier greift das “Bestellerprinzip” nicht mehr, da man ja selbst “Auftraggeber” wird, könnte man vermuten. Tatsächlich ist es so: Wenn der Makler ausschließlich für Sie tätig wird (Sie ihn also beauftragen und er anschließend für Sie eine Immobilie sucht, die er selbst nicht im Angebot hatte und Sie diese mieten) ist der Makler für sie erfolgreich tätig geworden. Eine Provision für ein Objekt aus dem eigenen Angebot (für den schon ein Auftrag vom Vermieter vorliegt) scheidet aber klar aus.

PS: Die Suche durch einen Makler kann für Mieter auch aus folgenden Gründen interessant sein: Ein guter Makler wird für Sie als seinen zahlenden Auftraggeber die Angaben und Mietbedingungen gemäß Mietvertrag prüfen und bestmögliche Konditionen aushandeln.

Immobilie kaufen:

Anders als bei der Miete greift beim Kauf das “Bestellerprinzip” nicht. Aktuell kann der Verkäufer der Immobilie vorgeben, ob die Maklerleistung durch ihn beglichen oder auf den Käufer “abgewälzt” werden soll. Zu entnehmen ist dies meist den Werbeanzeigen/dem Exposé durch Hinweise wie “provisionsfrei” oder “keine Maklerprovision für den Käufer” bzw. “Käuferprovision: 5,95%”.

Ob nun der Verkäufer oder Käufer die Provision zahlt, ist in Deutschland von Region zu Region unterschiedlich. Im Ausland ist dies anders, hier trägt in der Regel der Verkäufer den Makler. Dies ist aus unserer Sicht auch sinnvoll. Der Makler wird für den Verkäufer tätig und vertritt primär dessen Interessen. Der Käufer sieht den Aufwand hinter dem Verkauf nicht, sondern lediglich “wie der Makler ihn kurz durch die Immobilie führt” und anschließend dafür nicht selten “den Gegenwert eines Kleinwagens” verlangt – da kann schwerlich Freude aufkommen.

Aber selbst wenn der Verkäufer die Provison zahlt, bedeutet dies nicht, der Käufer “ist aus dem Schneider”. Denn …

Kommentar: Machen wir uns nichts vor: Als Käufer einer Immobilie betrachten Sie nicht den Kaufpreis des Hauses allein, sondern alle Investitionen bis Einzug: An der Grunderwerbssteuer sowie den Kosten für Notar und Gericht kommen Sie dabei schwerlich vorbei. Bei älteren Gebrauchtimmobilien sind aber zumeist Sanierungen fällig, Stichwort Bad, Fenster, Heizung, neue Bodenbeläge etc., das kostet. So ergibt sich aus der Summe aller Punkte der Gesamtkaufpreis. Dieser muss den Wert der Immobilie wieder spiegeln und ins persönliche Budget passen. Tut er das, gut, tut er das nicht, schade. Die umgekehrte Rechnung sollte jeder Verkäufer anstellen. Dabei stellt sich zwangsläufig die Frage nach dem Wert der Immobilie. Dieser ist von zig Faktoren abhängig wie Baujahr und Größe, aber eben auch Zustand, Ausstattung, energetische Beschaffenheit und – in der Praxis ganz wichtig – der Lage. Wie einfach wäre es, wenn man in eine Preisliste schauen könnte um den Kaufpreis zu ermitteln. Doch so einfach ist es nicht. Wenn Sie 5 Sachverständige durch eine Immobilie schicken, werden Sie sehr wahrscheinlich 5 unterschiedliche Preise erhalten, die zudem schnell plus/minus 20% variieren können. Ein Haus mit einem angenommenen Wert von 200.000 Euro, kann somit Werte zwischen 160.000 und 240.000 Euro zugewiesen bekommen. Klingt unglaublich für Sie, ok, ist aber innerhalb der Toleranz und noch normal. Aber selbst eine Wertbestimmung nach allen Regeln der Kunst, hilft uns nur bedingt weiter, da der Verkäufer seinen Verkaufspreis komplett frei bestimmen darf. Die Spanne reicht hier von “Schnäppchen” bis “völlig überteuert”, wo der eine Verkäufer glaubt 160.000 Euro ist noch zu viel, hält der nächste Verkäufer 240.000 Euro noch für ein Schnäppchen. Möchten Sie als Käufer lieber 160.000 Euro plus 10.000 Euro Maklerprovision, oder 240.000 Euro provisionsfrei zahlen? Der Kaufpreis der Immobilie muss inkl. aller Preisbestandteile für den Käufer passen, ob er die Maklerprovision nicht, über den Kaufpreis oder separat ausgewiesen bezahlt, ist unter dem Strich unerheblich. Eines aber ist sicher: Es wäre ein Fehler anzunehmen, nur weil der Verkäufer den Makler zahlt, spart der Käufer Geld. Ebenso wäre es ein Fehler anzunehmen, Immobilien mit Makler sind unter dem Strich teuer als welche ohne. Der Makler verdient nur, wenn erfolgreich verkauft wurde, er hat mithin kein Interesse an einem überzogenem Preis und wird auf den Verkäufer dahingehend einwirken, was dem Käufer dient. Halten wir also Fest: Maklerprovision hin oder her, bilden Sie den Gesamtkaufpreis der Immobilien und stellen Sie diesen auf den Prüfstand – alles Andere wäre “Augenwischerei”.

Vorteile der Verkäuferprovison: Maklerkosten “verstecken” sich im Kaufpreis der Immobilie, und können so über den “1. Hauskredit” leichter und günstiger finanziert werden, anstatt über “teurere Zusatzkredite” bzw. Eigenmittel.

Nachteile der Verkäuferprovision: Die Kosten für Grunderwerb sowie Notar/Gericht leiten sich aus dem Kaufpreis ab, sie steigen bei höheren Kaufpreisen. Ähnliches gilt langfristig für Versicherungen und die Grundsteuer.

Im Umkehrschluß kann man die Vor- und Nachteile der Käuferprovison herleiten. Es spricht somit selbst aus Käufersicht einiges für diese. Welcher Käufer hätte das gedacht?

Zum Denkansatz “Makler sind überflüssig, es kann jeder selbst privat vermieten und verkaufen”: Dies ist so wahr wie … es kann auch jeder selbst sein Haus bauen, das Auto reparieren, Krankheiten heilen und bei Streitigkeiten sich selbst vor Gericht vertreten. Blödsinn, wir leben nicht mehr in der Steinzeit, heute gibt es für alles Fachleuchte, was gut und richtig ist. Ein (qualifizierter) Immobilienmakler ist der Spezialist für den Verkauf und die Vermietung von Immobilien. Er kümmert sich um alles, Inseriert, führt Besichtigungen durch, kennt die Preise am Markt, unterzieht Mieter einer Bonitätsprüfung, Vermittelt beim Verkauf und leitet den Notarvertrag ein. Nicht selten wird er auch für Vermieter bzw. Erbengemeinschaften tätig, die nicht regional ansässig sind und daher schwerlich selbst tätig werden können. Auch nicht jeder Anbieter ist mit Preisverhandlungen vertraut und daher froh, wenn der Makler seine Vorstellungen durchsetzt. Regelmäßig wechseln auch Senioren in “betreutes Wohnen” oder Heime, wer verlangt hier einen “Eigenverkauf”? Makler haben ihre Existenzberechtigung, selbst Zweiflern sollte dies bei näherer Betrachtung klar werden.

Ausblick: Sollte das Bestellerprinzip auch beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben werden, wie von der SPD-Spitzenpolitikerin Katarina Barley gefordert, prognostizieren wir schneller steigende Immobilienpreise und langfristig Nachteile für Verbraucher. Keine Augenwischerei der Politik war hingegen die kürzliche ANHEBUNG der Grunderwerbssteuer um stattliche rund 40% in Niedersachsen. Ist auch dies im Sinne der Verbraucher erfolgt?

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